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房地产的信息技术化之路

作者: 数字化观察网 发布时间: 2019年09月25日 12:23:58

房地产的信息技术化之路,那就是找到合适的场景,结合自身和信息技术的优势,更好地服务住户。

房地产的信息技术化之路

一、中国的房地产市场的实质是什么?

之前在知乎上看到一个故事:某地产公司在拿地时,找了一个著名的策划公司对项目进行可行性分析,该公司花了好几个月的时间,写出来几百页的分析报告,给出一个估价,后来项目开盘,开盘价是估价的两倍……

房价就像六月的天气,说变就变,专家也说不清;而要预测某个东西,首先得理解他。

在笔者看到来,房地产是几个属性的混合体:国家发展属性、金融资产属性、户籍人口属性、家庭发展属性、生活居住属性

1. 国家发展属性

房地产是中国这10多年发展的重要支柱。改革开放后中国的发展可以分为几个阶段,2008年以前,那是投资出口主导,以世界工厂为驱动力,后期房地产也占重要地位式的发展。

2008年-2018年,由于经济危机,中国之前的引擎有熄火危险,中央出台四万亿及其配套的组合拳。

在此期间,中国主要就是由房地产作为驱动力,继续顺应城镇化的大潮,房地产在全国一片红火。房地产的发展具有明显的国家发展属性,做人要厚道,房地产支撑了中国这一二十年的发展,这个贡献还是非常大的。

2. 金融资产属性

房地产是货币蓄水池。

众所周知,这十年中国的货币一直超发,08年的4万亿,15年的大放水。在这种情况下,除房价外的其他物价并没有大幅上涨,主要原因就是钱都流到了房子上面,形成了人民重要的资产。这是他的金融资产属性。

3. 户籍人口属性

房子绑定了教育和医疗,对于国家来说,他是控制人口流动的高效工具。

4. 家庭发展属性

对于民众而言,房子背后的教育、医疗是家庭发展极为重要的要素,这也是为什么大家即便掏空6个钱包,也要在大城市买房。因为这个意味着整个家庭的希望——下一代拥有更高的起点。

5. 生活居住属性

这个属性在绝大多数国家,是房子最基本的属性;但是在过去的中国,这个属性并没有特别重要。

事后诸葛亮来说,国家发展属性、金融资产属性让房地产在大方向上是必然会飞速发展。户籍人口属性、家庭发展属性让人民自愿与否,都必须上车,跟着这个趋势走。而生活居住属性,更多是对不同项目产生微观下的影响;这个就是中国房地产市场的实质。

二、房地产的未来会是什么样?

这个问题其实可以理解成:影响房地产的属性,在未来会怎么变化,哪些属性会退出历史的舞台,哪些属性会成为主要影响因子。

1. 国家发展属性

2018年之后的新常态,无论是从债务、生产力角度进行学术分析,还是各种现实现象,都表明房地产对于中国发展主要驱动力的角色已经完成,未来中国要突破中等收入陷阱,有且只有一个方式:真正地提升科学技术,发展更加高端、具有更高溢出值的产业。

当然并不是说从现在开始就完全减弱了,毕竟现在经济存在压力,而且中央的债务还可以继续加杠杆,因此为了缓解压力,政府可能还会放水,再依赖他一小段时间。

2. 金融资产属性

对于中国来说,房地产肯定是存在泡沫的,关键就是泡沫的演变方式。对于中国来说,最好的一种方式就是:泡沫不再膨胀,也不能大幅收缩,让生产力发展、收入增长、通胀来慢慢消化泡沫。

国家目前出台的锁市政策、限涨又限跌、各房地产商的表态其实都印证了这一点。因此在全国范围考虑下,房地产的金融资产属性将会大幅降低。当然具有绝对稀缺性的一线城市中心区域的房子,其金融资产属性依然坚挺。

3. 户籍人口属性

中国的户籍制度关系到人民的方方面面,目前看来,他在非常长时间都不会有大的变动,因此户籍人口属性仍然是房子的一个重要的属性,那么展示出来的情况依然会是:国家人口控制的能力依然强劲,根据国家战略下的重点城市,继续享受房价的上涨;雄安便是极好的例子。

4. 家庭发展属性

一段的时间内,对于民众而言,他依然是极为重要的属性。但是从长期来看,一个基本的规律就是:医疗、教育都会更加市场化、自由化和产业化。在这种情况下,教育和医疗会向财富靠拢;换句话说:教育和医疗都更加偏向于用价格去区分,而不是户籍本身。

例如:真正很好的学校更多都是私立的,私立的学校其实对于户籍要求不高,你只要付得起学费便是。因此在笔者看来,房子背后的家庭发展属性在短期内还是非常重要,但是在10年以上的长周期来看,他的重要性也会逐步降低。

5. 生活居住属性
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